1 - L’investissement Pinel, c’est quoi ? 

L’investissement Pinel est un investissement dans l’immobilier locatif qui donne droit à une réduction d’impôt. 

Vous faites l’acquisition d’un logement qui remplit certaines conditions (notamment de localisation et de performance énergétique). 

Vous prenez l’engagement de le louer à un locataire dont ce sera la résidence principale et dont les revenus ne dépasseront pas un plafond.  

En contrepartie de cet engagement, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dont le montant s’accroît avec la durée de l’engagement : 12 % de l’investissement pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.

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2 - Rapport de l’Inspection générale des finances

L’Inspection générale des finances, qui est un service du ministère de l’économie et des finances, a rendu public en novembre 2019 un rapport d’alerte sur le dispositif Pinel. 

L’Inspection générale des finances met en avant le faible rendement des investissements, malgré la réduction d’impôt : 

  • “L’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l’immobilier.” 
  • “Ce rendement s’explique notamment par une décote de 30 % des prix de l’ancien par rapport au neuf.”

L’Inspection générale des finances met également en avant la faible qualité des logements : 

  • “La concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage”.   

Pour les collectivités locales, le bilan est également médiocre : 

  • “L’automaticité de la réduction fiscale ignore les priorités des politiques locales de l’habitat, notamment en termes de localisation fine, de nombre et de types de logements.”
  • “Les collectivités rencontrées ont également signalé l’impact en matière de dégradation de copropriétés voire de quartiers.”
  • L’intégralité du rapport est disponible en ligne sur le site de l’Inspection générale des finances

3 - Faites une analyse financière globale de votre proet d'investissement

Vous avez de l’argent à placer, et vous êtes séduit par l’investissement locatif.

Ne regardez pas seulement le montant théorique de la réduction d’impôt que vous allez obtenir. 

Faites une analyse financière globale, en prenant en compte : 

  • le montant de la réduction d’impôt, 
  • l’ensemble des revenus et charges de l’investissement,
  • et le prix de revente (l’Inspection générale des finances estime à 32% la décote moyenne à la revente d’un investissement Pinel). 

Avant de faire votre investissement, vous devez donc prendre le temps d’étudier le marché dans la zone où vous pensez investir : 

  • êtes-vous certain de trouver un locataire ? 
  • à quel niveau de loyer ? 
  • le marché de l’immobilier dans la zone est-il en hausse ? 
  • quel sera le prix de revente ? 

Selon l’Inspection générale des finances, s’il n’y a pas de hausse des prix de l’immobilier dans la zone de votre investissement, le rendement net global est négatif de 16 000€ après revente au bout de 9 ans.